Présent sur la commune des Arcs-Sur-Argens, Monsieur Claude BARNERON – géomètre expert urbaniste – a informé les maires et élus du Var le temps d’une après-midi sur l’urbanisme.
La planification urbaine
Introduction:
L’urbanisme est au cœur de la qualité de notre milieu de vie, c’est notre environnement.
Les modes de vie évoluent, les communes se développent et le SCOT accompagne cette évolution et l’organise tant au niveau de l’habitat que du commerce ou des déplacements.
Le Schéma de COhérence Territoriale est un outil de planification stratégique fixant les grandes orientations du territoire, il assure une cohérence entre les politiques d’aménagement du territoire. Son objectif est d’harmoniser les politiques en matière d’aménagement du territoire.
Le SCOT peut être contraignant vis-à-vis du contenu du PLU (Plans Locaux d’Urbanisme).
Ces derniers n’ont pas le même objet, le PLU contrairement au SCOT porte le projet de développement d’un territoire plus restreint. Le PLU est aussi un document de planification mais à plus petite échelle et surtout, le PLU porte des prescriptions règlementaires détaillées à l’échelle de la parcelle. Une commune qui n’est couverte ni par un PLU, ni par une carte communale, est soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU) et au principe de constructibilité limitée (c’est-à-dire pas de construction nouvelle en dehors des parties actuellement urbanisées).
Quelques notions de planification urbaine :
Monsieur BARNERON nous expose la problématique suivante : Quelle est la hiérarchie des normes en urbanisme ?
En effet, le code de l’urbanisme définit une hiérarchie des normes entre les documents d’urbanisme rendant plus contraignants certains d’entre eux.
Les documents d’urbanismes sont multiples et s’organisent à l’image d’une pyramide, au sommet nous trouvons la loi telle que la loi littoral, ensuite nous avons les documents élaborés par l’Etat tels que les plans de prévention des risques, puis les documents élaborés par la région et par les établissements publics intercommunaux tels que les SCOT, reste au bas de la pyramide, les PLU ou encore les cartes communales.
Notons que dans la hiérarchie des normes certaines s’imposent par une obligation de comptabilité alors que d’autres doivent être simplement prises en compte. Ces notions ne sont pas définies juridiquement, ce sont donc les juges qui les apprécient au cas par cas.
Dans cette hiérarchie, le SCOT à un statut privilégié, il a une fonction intégratrice, il intègre toutes les dispositions supérieures à lui (d’après notre pyramide) et les documents d’urbanismes, inférieur à lui, lui sont compatibles. Le PLU a donc pour seule obligation d’être compatible avec le SCOT. Le SCOT dispose d’un délai de trois ans pour être compatible avec les normes supérieures si elles ont été prises après son approbation.
En absence de SCOT, le PLU doit être compatible avec toutes les normes supérieures.
Les SCOT et PLU doivent respecter le cahier des charges qu’est l’article L101.2 du code de l’urbanisme.
Le PLU et le PLU intercommunal :
Avec la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR)de 2014, la compétence d’élaboration des PLU est transférée aux communautés d’agglomération et de communes en vue d’établir un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi). Étendu au territoire de plusieurs communes, le PLUi a pour objectif de porter à une échelle intercommunale les problématiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacements.
Le PLU Intercommunal : un principe posé par la Loi Grenelle II, une obligation (ou presque) avec ALUR. C’est la loi SRU qui a supprimé la possibilité d’élaborer des PLU communaux partiels (ne couvrant pas l’ensemble du territoire communal). Puis la loi Grenelle II a posé le principe du PLU intercommunal mais sans le rendre obligatoire.
Enfin, la loi ALUR rend la compétence PLU obligatoire pour tous les EPCI, sauf s’il y a activation de la minorité de blocage.
Depuis le 27 mars 2017, les EPCI ont acquis automatiquement la compétence PLU.
Après chaque renouvellement municipal, la loi ALUR oblige les EPCI n’ayant pas la compétence PLU, à débattre à nouveau de la question du transfert de compétence. A défaut de débat et de vote, l’EPCI acquerra automatiquement la compétence PLU le 1er jour de l’année suivant l’élection du président suite aux élections municipales. Donc au premier Janvier 2021.
Le contenu du PLU-i est le MÊME que celui du PLU aux différences près suivantes :
- Le PLU-i peut intégrer le Programme Local de l’Habitat (PLH) ; (art. L.151-44)
- Le PLU-i peut intégrer le Plan de Déplacement Urbain (PDU) si l’EPCI qui l’élabore est également Autorité Organisatrice des Transports Urbains (AOTU). (art. L.151-44)
L’intégration du PLH et du PDU se fait par l’intermédiaire de l’ensemble des pièces du PLU et d’un nouveau document créé par ALUR : le programme d’orientations et d’actions.
Les impacts de la loi ALUR :
D’après notre géomètre expert urbaniste, l’article 157 de la Loi ALUR introduit un des changements les plus importants pour les PLU.
Les objectifs principaux de ce changement étant :
- la poursuite de la densification des zones urbaines : le règlement d’un PLU ne peut plus instaurer de COS (coefficient d’occupation des sols) ni de règle de superficie minimale en vue de construire.
- la lutte contre le mitage : la création, au sein des zones naturelles et agricoles, de secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) dérogeant aux règles habituelles des zones «A» et «N», est considérablement restreinte, ainsi que les possibilités d’y autoriser des constructions, les possibilités de construire en dehors de ces secteurs sont extrêmement réduites.
- la protection des zones agricoles et naturelles.
Retour sur les principaux échanges concernant le SCOT.
Le SCOT a pour but de mettre en œuvre un projet de développement durable, qui saura répondre aux besoins actuels sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Le SCOT organise un territoire de vie, afin de mieux maîtriser le développement et les risques de nuisance, il coordonne les politiques menées en matière d’urbanisme, d’habitat, de déplacement, d’activité commerciale,…
Sur le long et moyen terme, le SCOT fixe les orientations fondamentales de l’aménagement, compte tenu de l’équilibre qu’il convient de préserver entre le développement urbain, l’exercice des activités agricoles et des autres fonctions économiques ainsi que de la préservation de la qualité de l’air, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains.
Il limite l’étalement urbain en restructurant les espaces organisés, dans le respect des équilibres généraux. Il comporte trois documents : le rapport de présentation, le projet d’aménagement et de développement durables (PADD), le document d’orientations et d’objectifs (DOO).
“En espérant que ces informations sur les documents d’urbanisme vous ont été utiles car elles vous serviront à la bonne gestion de votre territoire”.
La FISCALITÉ de l’Urbanisme
Nous avons ensuite pu aborder la fiscalité de l’urbanisme. Il s’agissait d’exposer les outils de financement mis en place en 2020 et de guider les communes dans leurs choix d’outils adaptés à leurs objectifs.
- Les outils de financement en 2020
Cette partie a débuté en rappelant le principe de base de la fiscalité de l’urbanisme, à savoir, que les équipements publics relèvent de la maîtrise d’ouvrage publique et sont financés par les collectivités publiques grâce à l’impôt qu’elles prélèvent.
La réunion s’est tenue sur le sujet des taxes et participations, il a été question de faire le point sur les obligations relatives aux équipements propres, énumérer les taxes d’urbanisme, les participations d’urbanisme. Ont été rappelé également, la participation à l’assainissement collectif PAC et les participations supprimées au 31/12/2014, à savoir, la participation pour voirie et réseaux PVR, la participation pour non réalisation d’aire de stationnement PNRAS et s’en est fini avec l’explication du projet d’aménagement d’ensemble.
L’intervenant a donc pris le temps de faire quelques rappels concernant les participations :
- Un équipement public financé par une participation ne peut donner lieu à une autre participation spécifique à cet équipement par le même pétitionnaire;
- Les participations (PUP, PEPE notamment) doivent être inscrites sur le registre des participations tenu en mairie ;
- C’est la date d’inscription sur le registre qui constitue le point de départ du délai de prescription de l’action de répétition de l’indu.
Une synthèse des financements publics a été montée sous forme d’un tableau récapitulatif exposant les prescriptions, taxes et participations.
Dans cette réunion, nous avons fait le point sur les équipements propres et publics en nous posant la question : comment définir le Programme des Équipements Publics à faire financer?
Les équipements propres sont définis par l’article L.332 15 du code de l’urbanisme : «L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige , en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle ci la réalisation et le financement de : »
Les équipements propres font partie de l’opération autorisée, le bénéficiaire de l’autorisation en est le maître d’ouvrage, le financement et la réalisation (sauf réseaux sous domaine public) sont à la charge du maître d’ouvrage de l’opération.
Distinguer les Équipements Publics des Équipements Propres :
Un équipement propre
- relève de la compétence de l’aménageur ou du constructeur de l’opération ;
- est financé en totalité par cet aménageur ;
- peut être prescrit par l’autorité administrative à l’occasion du permis
Un équipement public
- relève de la maîtrise d’ouvrage de la commune (ou de la collectivité locale) ;
- est financé par la commune ;
Les principes du financement des équipements publics ont été ensuite approfondis en commençant par définir les critères d’exigibilité des participations d’urbanisme.
Ainsi, le caractère limitatif des contributions exigibles est exprimé dans les articles L.332 6, L.332 6 1 et L. 332 12. Toute autre contribution non prévue par ces textes est illégale.
Le principe de proportionnalité : le montant d’une participation est proportionné à l’usage qui sera fait de l’équipement public par les usagers et futurs habitants de l’opération ou du projet.
Le principe de non cumul : Un équipement public financé par une participation ne peut donner lieu à une autre participation relative à cet équipement . Ce principe de non cumul est d’ordre public.
Rappelons que des sanctions en cas de non-respect de ces principes sont prévues : un mécanisme de réparation en cas de perception de taxes ou participations illégalement obtenues ou prescrites : l’action en répétition de l’indu.
La taxe de l’aménagement
Constituée de 3 parts destinées :
- aux communes ou aux EPCI
- aux départements
- la région en région Ile de France
Les faits générateurs :
- une autorisation: (Permis de Construire, Permis d’Aménager, Permis de Construire Valant Division) une non opposition à Déclaration Préalable (Travaux)
- un procès verbal suite à infraction
- Instauration de plein droit ou par délibération.
Calcul de la taxe de l’aménagement : Montant = assiette x valeur forfaitaire x taux
Nous avons vu sur quoi repose l’assiette selon les constructions, les installations et aménagements et ensuite exploré les valeurs forfaitaires pour ces deux catégories.
La réunion a expliqué les abattements d’assiettes pour les constructions et les exonérations de plein droit et facultatives ainsi que les taux fixés relatifs aux différentes parts. Des exemples de calculs et quelques simulations ont appuyé cette explication.
Projet Urbain Partenarial (PUP)
Le PUP est une convention avec l’aménageur. Cette convention permet à la collectivité de percevoir généralement une somme supérieure à celle qui résulterait de la TA prévoir des modalités de financement échelonnées et adaptées. Son champ d’application a été décrit: zones U et AU des PLU ou des PSMV, les débats parlementaires et la doctrine ministérielle.
Principes généraux de la convention PUP :
- Cadre contractuel souple
- Pas de mode de calcul précis
- Pas de montant de participation excessif (ni inférieur à la TA) mais répondre aux besoins des futurs habitants.
La convention PUP doit contenir les mentions suivantes:
- La liste des équipements à financer
2. Le montant de la participation à la charge du propriétaire, du constructeur ou de l’aménageur Le principe de proportionnalité doit être appliqué
3. Le périmètre de la convention
4. Les modalités de paiement de la participation
5. La durée d’exonération de la TA
6. Les cas de non respect des engagements contractuels
PEP (Programme des Équipements Publics) du PUP ne peut être constitué que des équipements publics infrastructure ou superstructure répondant aux règles suivantes :
- Lien de causalité : Équipements nécessaires à la satisfaction des besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre fixé par la convention.
- Principe de proportionnalité : Équipement excèdent les besoins de l’opération : seule la fraction du coût proportionnelle aux besoins peut être mise à la charge du ou de(s) opérateur(s).
Qui finance les excédents ?
- La commune
- Autres aménageurs dans la zone de Projet Urbain Partenarial
- Études préalables pour élaboration TA majorée ou ZAC
Le coût des équipements publics du PUP sont constitués de l’ensemble des éléments constitutifs du prix de revient des équipements, la déduction des subventions affectées et la subvention FC TVA : option participation HT ou TTC.
Les participations en ZAC
La collectivité compétente approuve successivement le dossier de création de la ZAC et le dossier de réalisation de la ZAC pour le financement des équipements publics. Son financement nécessite de définir le Programme des Équipements Publics (PEP) tant d’infrastructure que de superstructure, à l’exclusion des équipements généraux de la commune.
La participation pour équipements publics exceptionnels
Il convient de mettre à la charge du bénéficiaire du permis de construire ou du permis d’aménager, le financement d’un équipement public exceptionnellement rendu nécessaire par son opération. L’amf nous a exposé la définition d’un équipement public exceptionnel, le montant de la participation et la prescription dans les PC ou les PA.
- Quel outil de financement choisir, pour quels objectifs ?
1er cas: le développement urbain ne nécessite pas d’équipements publics, autres que ceux résultant de l’aménagement régulier du territoire de la collectivité: dans ce cas: utiliser la TA.
2e cas: le développement urbain entre dans une volonté d’intervention de la puissance publique: dans ce cas: utiliser la ZAC (avec financement d’un programme d’équipements publics ou maintien de la TA) ou Autre procédure sans fiscalité spécifique ou adaptée.
3e cas: le développement urbain est porté par l’initiative privée et nécessite des équipements publics justifiés par ce développement.
Dans ce cas, choisir entre:
1°) la TA sectorisée (taux jusqu’à 20%) sur le(s) secteur(s) concerné(s): décision prise chaque année avant le 30 novembre pour mise en œuvre l’année suivante.
2°) le PUP.
3°) la Participation pour équipement public exceptionnel (hors habitat).
Téléchargements :
- Télécharger le support de présentation sur La FISCALITÉ de l’Urbanisme [1] (pdf)
- Télécharger le support de présentation sur La planification urbaine [2] (pdf)
Pour aller plus loin, visionnez la réunion en vidéo :
- Lien de la vidéo [3]
© www.agencedakin.com
22/06/21