Le logement ne se réduit pas un bâtiment, ni à un investissement, ou un produit financier. Il est un bien essentiel, celui dans lequel s’inscrit la sécurité et le développement d’un foyer. La dernière enquête dévoilée en septembre par l’association France Villes Durables le rappelle : vivre dans un logement où l’on se sent en sécurité et où l’on dispose d’intimité est le premier symbole d’une « vie réussie » pour 89 % des sondés, tout juste devant le souhait de bénéficier de temps pour ses proches (88 %), mais loin devant l’aisance financière et le confort matériel (76 %) ou la réussite professionnelle (49 %). Le logement est à la croisée de tous les enjeux démographiques et politiques de la société française.Le constat d’échec de la politique du logement menée depuis ces dernières années est aujourd’hui largement partagé parmi les maires et présidents d’intercommunalité. La réalité des chiffres est alarmante :d’après une récente étude HTC de l’USH (« Quels besoins en logements sociaux à l’horizon 2040 ? », 26 septembre 2023), 430 000 logements neufs (toutes catégories confondues) en moyenne ont fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme entre 2017 et 2022 alors que le besoin est évalué à 518 000 logements par an, entre 2024 et 2040, au regard de plusieurs facteurs combinés, notamment la décohabitation des ménages, le renouvellement du parc, le solde naturel, le solde migratoire et la résorption du mal-logement. Cette même étude démontre qu’il serait nécessaire de doubler la production de logements sociaux pour atteindre 198 000 par an entre 2024 et 2040 – ce qui peut paraître conséquent, alors que la production de logements sociaux est en berne et que les soutiens financiers sont insuffisants. En l’état actuel des dispositifs existants et des capacités d’investissement des bailleurs, l’étude Perspectives 2023 de la Banque des territoires, sur le logement social, prévoit une production qui se limiterait à 80 000 logements sociaux chaque année entre 2022 et 2028 et, à partir de 2030, autour de 66 000 logements construits par an en moyenne.
Ces perspectives sont très inférieures aux besoins identifiés et l’on constate que le gouvernement ne communique plus sur des objectifs de production depuis 2022 alors que c’était une pratique courante jusqu’alors. Seuls sont annoncés des dispositifs ciblés d’accélération de la production de logements sur des zones à forts enjeux, souvent en lien avec une opération portée par l’État.
Cette inquiétude s’installe à un moment où il n’y a jamais eu autant de demandeurs de logement social, où la paupérisation du parc social s’accélère, où l’absence de mesures de soutien à l’investissement locatif dédiées aux particuliers est définitivement actée et où une grande partie de la population ne peut plus être propriétaire en raison des effets combinés de la hausse des taux d’intérêts pour les crédits et de l’explosion globale des prix. Celle-ci devrait s’accentuer à cause notamment de la rareté foncière liée à l’objectif ZAN et à la concurrence des opérateurs publics comme privés pour occuper le foncier disponible.
Dans le même temps, l’application de la réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), entre progressivement en vigueur depuis 2023. Elle interdit la mise en location des logements énergivores. D’ici 2028, si le rythme de rénovation ne s’accélère pas radicalement, 5 millions de logements seront concernés par une interdiction de mise en location.
La complexité et la fragilité du marché font que si un seul des éléments composant la chaîne du parcours résidentiel est grippé, tel que la primo accession, l’accès à un logement social, l’accès à une location abordable dans le parc privé, l’accès à un logement étudiant, l’hébergement ou l’accès à un foncier à bas prix, alors s’ensuivent des déséquilibres durables sur l’ensemble du secteur. Or aujourd’hui, toutes ces étapes du parcours résidentiel, sans exception, deviennent difficiles d’accès pour beaucoup de Français, provoquant un risque majeur de bombe sociale.
Les chiffres de la crise du logement sont aujourd’hui étayés, mais derrière ceux-ci se cache pour notre pays un coût humain et social de long terme qu’aucun économiste ne peut évaluer : quel est le coût pour une victime de violences qui renonce à fuir par crainte de ne pas trouver un autre logement ? d’un étudiant qui renonce à une orientation professionnelle parce qu’il ne trouve pas de logement étudiant ? d’une personne âgée contrainte de partir en EHPAD ou de se maintenir dans un logement qui la met en danger parce qu’elle ne trouve pas une offre de logement adaptée à son besoin ? d’un couple qui renonce à avoir un enfant parce qu’il ne trouve pas de logement plus grand à un coût acceptable? du travailleur contraint de dormir dans sa voiture ou à passer plusieurs heures dans les transports quotidiennement faute d’avoir accès à un logement proche de là où il est employé ?
La crise actuelle durera. Elle durera car les leviers pour agir structurellement s’inscrivent sur du temps long. Elle durera aussi car le Gouvernement actuel choisit délibérément d’en faire un angle mort de sa politique. Il choisit aussi d’ignorer que le nouveau contexte du ZAN, mais aussi que les décisions de suppression de la taxe d’habitation et de non-compensation des exonérations de la taxe foncière pour la construction et la rénovation de logements sociaux ont, de fait, déclassé la notion de «maire bâtisseur ».
Alors que tous les indicateurs sont au rouge, l’AMF tire le bilan et les enseignements de la politique du logement menée depuis ces dernières années et propose des pistes d’action pour rompre efficacement avec les orientations prises et relancer durablement la production de logements.
Dans ces conditions, l’engagement de la concertation sur la décentralisation du logement ne peut se concevoir sans un état des lieux préalable de l’ensemble des dimensions des politiques publiques du logement. L’AMF prêtera une attention particulière à ce que la décentralisation du logement ne consiste pas à transférer une politique en échec. La décentralisation du logement ne doit en aucun cas à détourner l’attention du vrai sujet qui est celui de la bombe sociale annoncée.
© sources : amf.asso.fr – Réf : BW42113 / Auteur : AMF / 11 Mars 2024
