L’Association des Maires du Var, en partenariat avec l’Association des communes rurales, a invité le 24 Septembre à Puget sur Argens, plusieurs notaires du Var et des Alpes Maritimes pour traduire aux élus – et dans un langage clair ! – les nouvelles dispositions du régime de procédures de lotissement modifié le 1er Octobre

Conformité

Le moins que l’on puisse dire, c’est que les maires du Var sont plutôt circonspects quand on les promène sur ce terrain semés d’embuches que constitue la fragmentation des parcelles de leur commune. Peur (et un peu marre surtout) de se faire taper sur les doigts – moins par l’Etat que par les propriétaires de terrains, qui, dans leur grande majorité, ne se soucient guère d’être en conformité avec la lois avant, pendant et aprèsles travaux…

Alors pour une fois, face à la multiplication des régimes d’autorisation ou de déclaration dans le code de l’urbanisme, la réforme du code proposé récemment par les députés vise à clarifier toutes les démarches administratives, en proposant aux maires de profiter de procèdures plus simples.
Selon Albert Porcel, notaire seynois invité à la tribune par Jean-Pierre Véran, président de l’AMV, « la constitution française ne permet pas de régenter les décisions d’urbanisme au niveau communal, er permet seulement de contrôler la division en vue d’utiliser le sol. (…) Toute La difficulté est là : les maires, tentés de régenter la division foncière sont soumis à des limites légales qui sont extrêmement contraignantes pour eux ». Le nouveau texte devrait pourtant les y aider.

Définition

C’est Rémi Claudot, Notaire à Toulon, qui s’est chargé de préciser ce qui relevait ou du lotissement à proprement dit : « La notion de lotissement, décrite par l’article L442-1 du code de l’urbanisme, consiste en une opération d’aménagement qui a pour effet la division d’un terrain, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutation à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments, sur une période de moins de dix ans. »
Le permis de construire ne porte que sur des biens immobiliers, ce qui signifie que les biens mobiliers, tels que bateaux, caravanes ou mobil-homes n’y sont plus soumis, même si leur stationnement nécessite une déclaration préalable.

Sont exclus de la définition des lotissements : les divisions de terrains effectuées dans le cadre d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office ; les divisions de terrains effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concertée (ZAC) ; les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement du projet ; les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont déjà obtenu un Permis d’aménager ou un Permis de Construire ; les infrastructures (routes, ponts, digues…) sont exclues du champ du permis ou de la déclaration préalable, sauf dans les secteurs sauvegardés et les sites classés; et enfin les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus d’un remembrement sous réserve que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé.

Détacher en vue de bâtir, c’est lôtir !

Pour simplifier le processus de demande auprès des mairies, le nouveau texte fusionne les 11 autorisations et 5 régimes de déclarations existants en 3 permis ( permis de construire, 
permis d’aménager, 
 permis de démolir) et une déclaration préalable.  La déclaration préalable remplace notamment la déclaration de travaux et la déclaration de clôture. L’administration se donne 1 mois pour traiter les dossiers de déclarations préalables et 2 mois pour les permis de construire des maisons individuelles et les permis de démolir.
En l’absence de réponse de l’administration dans les délais, le permis est accordé tacitement. Les nouveaux formulaires disponibles sur internet (nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr) sont remplissables en ligne. Les demandes de permis de construire et les déclarations préalables de travaux sont à déposer ensuite en mairie, soit directement au guichet soit par courrier avec accusé réception. Une liste des pièces devant accompagner les dossiers est fournie avec les nouveaux formulaires. L’administration a l’obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier.
En cas de refus du permis de construire par l’autorité compétente, il est possible de modifier son projet et de déposer une nouvelle demande ou d’engager un recours contre la décision de l’administration.

DP, PC, PA…A la tribune, le Sénateur Pierres-Yves Collombat a jugé la systématisation de la déclaration préalable un peu farfelue… »parce qu’on ne fait pas de DP pour un cabanon de 10m2, si?  » avant de se voir répondre « qu’ à partir du moment où le terrain est divisé, on considère qu’il y a ou qu’il y aura raccordement aux réseaux publics et donc, qu’on est en lotissement (…) Lotissement : autorisation administrative de faire un détachement. Ce mot n’existe plus en tant qu’autorisation administrative.  »  Le Sénateur a lancé qu’il était temps d’arrêter de faire de la sémantique et qu’il fallait apporter aux élus des réponses claires : « Il faut déplorer la dégradation de la qualité juridique des textes. A chaque notion, il y a une possibilité d’interprétation foisonnante. On est dans le flou le plus complet. Ca ne nous empêche pas de vivre, mais si j’ai un conseil à donner, c’est bien d’une part, d’essayer d’interpréter au plus juste, mais, franchement, de ne pas croire, à priori, ce qu’on vous dit. Quand on vous dit d’appliquer parce que c’est le texte : allez voir quand même! »

Jean-Pierre Véran a adressé une recommandation aux maires présents dans la salle : « Lorsque vous êtes saisi d’une demande en vue d’autoriser une nouvelle division, vous devrez d’abord examiner les termes du règlement pour voir s’il prévoit que les règles d’implantation doivent s’appliquer à chaque lot, ou à chaque futur terrain issu de la division. Si le document d’urbanisme ne précise pas la manière dont la règle doit être appliquée aux projets de division, dans ce cas, en application de l’article R.123-10, vous devez appliquer les règles d’implantation à l’ensemble du terrain. »

Meilleure prise en compte des délais et conformité des travaux

Parmi les fondamentaux de la réforme, on retiendra que la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration sera désormais fixée de façon exhaustive. Les délais d’instruction seront garantis et le contenu des dossiers de demande sera précisé et unformisé. Le décret prévoit même de faire figurer ce délai sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. De plus, le décret précisera de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.

La réforme modernise également le régime du contrôle de la conformité des travaux. Mais si l’édification d’une construction nouvelle est en principe soumise à un permis de construire. les constructions de petites tailles sont soumises à une simple déclaration préalable. 
 Les constructions très petites ou temporaires sont dispensées de toute formalité.
Quant aux travaux exécutés sur une construction existante, ils sont en principe dispensés de formalité.