La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) réforme en profondeur le droit de l’urbanisme (pour permettre la construction de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux) et modifie sensiblement le régime juridique des documents d’urbanisme (schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme, carte communale). La journée de formation du 4 Juillet à TOURVES a été l’occasion pour les maires de faire le point sur toutes ces évolutions, en particulier la réalisation des PLU intercommunaux, l’élargissement du droit de préemption ou la suppression du coefficient d’occupation des sols.
Transfert de la compétence PLU aux intercommunalités
Pour affronter les questions d’étalement urbain, de préservation de la biodiversité, d’économie des ressources ou de pénurie de logements, telles qu’elles se posent aujourd’hui, la loi ALUR invitent les maires et l’ensemble des acteurs publics à raisonner à l’échelle intercommunale. En instaurant le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités (communautés de communes et d’agglomération), la loi encourage la mutation des PLU en PLUI d’ici 2016, ce qui devrait permettre aux intercommunalités et aux équipes municipales de s’organiser pour opérer sereinement le transfert. Pour faciliter l’élaboration des premiers PLUI, il est important de noter que la loi rend facultative l’intégration des plans locaux de l’habitat et des plans de déplacement urbain dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI).
Néanmoins, le transfert n’est pas tout à fait automatique. Un mécanisme de minorité de blocage est prévu pour permettre aux maires de reporter ce transfert. Les opposants devront pour cela rassembler 25 % des communes et représenter au moins 20 % de la population.
Renforcement des SCOT
Afin notamment de clarifier la hiérarchie des documents d’urbanisme, le rôle et le contenu du SCOT sont renforcés.
D’abord, le rôle intégrateur du SCOT est consolidé. Il devient l’unique document devant intégrer les dispositions de ceux de rang supérieur. De plus, afin que l’intégration des différents documents soit facilitée, il est prévu que le délai pour la mise en compatibilité du PLU avec le SCOT soit d’un an (si la mise en compatibilité nécessite une évolution mineure) et de trois ans si une révision est nécessaire.
Ensuite, pour limiter la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers et favoriser la densification en tenant compte des formes urbaines et architecturales, la loi ALUR crée une nouvelle obligation pour le SCOT : une analyse du potentiel de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis.
Enfin, le document d’aménagement commercial (DAC) est supprimé, au bénéfice du document d’orientation et d’objectifs, qui précise les orientations relatives à l’équipement commercial et artisanal et fixe les objectifs de revitalisation des centres-villes et de maintien d’une offre commerciale de proximité diversifiée.
Elargissement du droit de préemption
La loi ALUR provoque également plusieurs changements au niveau du droit de préemption, source de nombreux recours et contentieux. Pour mettre en oeuvre des politiques foncières plus efficaces, le Gouvernement a souhaité fixer un cadre juridique plus sûr, permettant aux collectivités locales de faire face à la fois à leurs besoins, à leurs obligations… et à leurs manquements, notamment en matière de logements sociaux.
Ainsi, contre l’avis d’une commune, le préfet pourra désormais préempter tout type d’immeubles, quel que soit leur régime de propriété, dès lors qu’ils sont affectés au logement. Quant aux intercommunalités, elles auront la possibilité de se doter d’une zone d’aménagement différé locale, où s’appliquera le droit de préemption le plus large.
Auparavant, les immeubles achevés depuis moins de 10 ans ne pouvaient faire l’objet d’une préemption sauf si la commune avait pris la précaution d’instaurer un droit de préemption renforcé. Désormais tous les immeubles achevés depuis 4 ans peuvent être soumis au droit de préemption urbain simple.
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